Nogle andelsboligers grundskyld er fordoblet om tre år

Nu står det klart, hvordan andelsboliger rammes af de nye ejendomsvurderinger og boligskatter – og der venter en overraskelse. Det er dog ikke en overraskelse, at der er tale om voldsomme stigninger i de grundværdier anno 2022, som Vurderingsstyrelsen allerede har offentliggjort. De tidligere grundværdier, som andelsforeningerne har betalt skat af, var for længst overhalet af prisudviklingen, og de var i nogle tilfælde meget lave – også set med datidens øjne. Netop derfor venter der også store stigninger især til dem, der kommer fra et meget lavt udgangspunkt. Og modsat ejere af parcelhuse og ejerlejligheder er der ikke skatterabat til andelsforeninger. På baggrund af vurderingerne af grundene betaler andelshaverne grundskyld – typisk over boligudgiften på andelsboligen. Deres skattestigninger skærmes dog af et loft over den årlige stigning på 4,75 procent. Men her indtræder overraskelsen. »Pænt stor« stigningstakt Den maksimale stigning på 4,75 procent gælder i år stigningen fra det gamle, lave niveau. Men fra næste år gælder stigningsloftet fra den nye, typisk højere grundværdi, hvorfor skatten på grundene, den såkaldte grundskyld, stiger langt hurtigere, end mange først antog. Chefkonsulent Henning Boye Hansen fra revisions- og rådgivningskoncernen BDO bruger meget tid på at analysere konsekvenserne af de nye vurderinger og skatter, og han påpeger: »Stigningsbegrænsningen bliver beregnet af 80 procent af den nye grundværdi på beløbet. Så hvis de har haft en meget lav grundværdi før, så kommer de til at beregne det af den nye grundskyld,« siger han og fortsætter: »Det betyder, at når vi fra 2024 til 2025 går over til 4,75 procent af dét beløb, og hvis man får en meget høj grundværdi, så kan den årlige stigningstakt blive pænt stor.« Databehandlingsvirksomheden Septima har for Berlingske samlet de hidtidige og de nye grundvurderinger for samtlige andelsforeninger i landet, og dermed kan stigninger i både grundværdier og grundskyld kortlægges. Tallene er opgjort som gennemsnit for den enkelte kommune. Partner og seniorkonsulent Hans Gregers Hedegaard Petersen fra Septima konstaterer, at nogle grunde under andelsforeninger går fra ekstremt lave vurderinger til noget, der virker mere svarende til de ejerboliger, der ligger omkring dem. »De stiger meget nogle steder, og det er ikke nødvendigvis den nye vurdering, der er forkert. Nogle steder ser det ud, som om den tidligere vurdering har været noget for lav,« siger han. Grundværdierne kan fremover både stige og falde i det nye system med en genopfrisket ejendomsvurdering hvert andet år. Der er voldsomme variationer blandt andelsforeningernes grundværdier – især i den nu gamle værdi, der er udgangspunktet for stigningerne. Fordoblet i 2027 BDO har fundet andelsboliger, hvis grundskyld står til at stige med helt op til 723 procent, når den er fuldt indfaset, og være fordoblet allerede i 2027. »I ejendomsskatteloven er det bestemt, at grundskylden for andelsboliger højst kan stige 4,75 procent per år, men den maksimale beløbsmæssige stigning beregnes ikke ud fra den betalte grundskyld i det foregående år men ud fra den nye offentlige vurdering. Derfor får de nye vurderinger hurtigt større betydning, end man umiddelbart skulle tro,« konstaterer Henning Boye Hansen. I et ekstremt tilfælde har BDO brugt tallene for en andelsboligforening i en provinsby på Sjælland. Foreningen har 38 lejligheder med et samlet boligareal på 4.028 kvadratmeter, og den har i 2023 betalt 93.737 kroner i grundskyld. Den nye vurdering betyder, at foreningen ender med at betale en grundskyld på 677.598 kroner, som ganske vist indfases gradvist. Men allerede i 2027 vil grundskylden i beløb være steget mere end 100 procent. Grundværdi højest Boligøkonom i Jyske Bank Mikael Mogensen har også regnet på de kommende grundskyldsbetalinger for andelshavere, og han konstaterer: »Hvis du forestiller dig en forening, hvor grundværdien har været meget lav, og de får en ny, meget høj vurdering, så kan du komme til en fordobling af grundskyldsbetalingen på meget kort tid. Derfor kan du finde eksempler på, at det går meget hurtigt,« siger han. BDO er revisor for mange andelsboligforeninger, og typisk optages værdien af både grunden og bygningerne i årsregnskabet til den værdi, som en uafhængig valuar – en ejendomsmægler med særlige kompetencer – har fastsat. Revisionskæmpen har for 271 andelsboligejendomme sammenlignet de seneste valuarvurderinger for de samlede ejendomme med Vurderingsstyrelsens udmeldte grundværdier, og i 197 tilfælde er grundenes værdi højere end valuarvurderingen af den samlede ejendom. Ringe retssikkerhed Generelt mener Henning Boye Hansen, at det er svært for andelsboligforeningerne at navigere i forhold til de nye vurderinger. »Udfordringen for andelsboligforeningerne er, at de ikke har en jordisk chance for at kontrollere, om deres grundvurdering er rigtig. Mens ejere af parcel- og sommerhuse kan sammenligne deres ejendoms- og grundvurdering med de priser, som huse og grunde handles til i lokalområdet, så har andelsboligforeningerne intet at holde deres grundværdi op imod,« siger han. Henning Boye Hansen betegner situationen som en »ringe retssikkerhedsmæssig stilling, som Folketinget har givet andelsboligejerne«. Med ringe retssikkerhed mener han, at der ikke er klare og gennemskuelige regler, og at alle ikke bliver behandlet ens. Bedste råd »Jeg tror ikke, at der findes andelsboligforeninger, som kan gennemskue deres grundvurdering. Og næppe mange føler sig overbevist om, at de behandles på samme måde som alle andre,« siger han. BDOs bedste råd til andelsboligforeningerne er, at de prøver at sammenligne deres vurdering med vurderinger for andre andelsboligejendomme i samme område. »Det er deres eneste mulighed for bare en eller anden form for kontrol af rigtigheden af deres vurdering. Derudover kan de overveje at skrive til Folketingets Skatteudvalg om deres situation for at skaffe sig politisk opmærksomhed omkring den,« siger han. Der er ikke adgang til at klage over vurderingerne, fordi de ikke er endelige. Herunder kan der søges i landets andelsforeninger, og gamle og nye grundvurderinger kan sammenlignes. https://www.berlingske.dk/dine-penge/nogle-andelsboligers-grundskyld-er-fordoblet-om-tre-aar